Thị trường căn hộ thứ cấp có dấu hiệu giảm giá rộng rãi

Giá căn hộ sơ cấp vẫn neo cao trong khi lãi suất vay mua nhà thả nổi lên 12–15%/năm. Trên thị trường thứ cấp, một số chủ nhà chịu áp lực tài chính phải chấp nhận thương lượng giảm giá với khoảng 12% trong một số trường hợp.

Diễn biến giá và thanh khoản

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Avison Young Việt Nam, thị trường căn hộ tại TP HCM và vùng phụ cận đang bước vào giai đoạn sàng lọc người mua theo năng lực tài chính thực. Lãi suất vay mua nhà thả nổi ở mức 12 – 15%/năm khiến nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy thận trọng hơn, trong khi người mua có sẵn vốn tự có trở thành nhóm khách hàng quan trọng.

Diễn biến giá phân hóa rõ rệt hơn trên thị trường thứ cấp. Các dự án đã có sổ hồng ghi nhận thanh khoản ổn định, trong khi một số sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý hoặc đã hết thời gian ưu đãi lãi suất chịu áp lực giảm giá từ 5 – 10%. Trong quý III, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP HCM và vùng phụ cận có hơn 11.500 căn, tập trung nhiều hơn tại khu Nam và các khu vực Tây Bắc, Đông Bắc nhờ động lực từ hạ tầng. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm còn 28%. Theo nhóm phân tích, số liệu này phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước mặt bằng giá cao và chi phí vốn gia tăng.

Áp lực từ giá và lãi suất

Giá bán sơ cấp bình quân tại TP HCM khoảng 3.850 USD/m2 (khoảng 100 triệu đồng/m2). Tại khu lõi trung tâm và bán đảo Thủ Thiêm, giá căn hộ siêu sang dao động 7.000 – 15.000 USD/m2 (khoảng 182 – 390 triệu đồng/m2); phân khúc cao cấp tại khu Đông và khu Nam phổ biến ở mức 3.800 – 5.500 USD/m2 (khoảng 99 -143 triệu đồng/m2). Một dự án hạng sang tại khu Tây ghi nhận mức giá 4.500 – 4.800 USD/m2 (khoảng 117 – 125 triệu đồng/m2).

Theo Avison Young, quỹ đất nội thành khan hiếm cùng chi phí đất đai, đền bù và phát triển dự án cao tiếp tục giữ mặt bằng giá sơ cấp ở mức cao. Trong khi đó, lợi suất cho thuê căn hộ nội đô chỉ khoảng 3 – 4%/năm, thấp hơn đáng kể so với lãi suất vay mua nhà thả nổi 12 – 15%/năm. Chênh lệch này làm giảm sức hấp dẫn của việc đầu tư căn hộ bằng vốn vay để khai thác cho thuê, đồng thời gia tăng áp lực đối với những nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận từ việc bán lại tài sản.

Khả năng đàm phán cho người mua có tiền mặt

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ chính thức chấm dứt giai đoạn tăng giá diện rộng. Đà tăng giá sơ cấp đã chậm lại sau giai đoạn tăng nóng từ cuối năm 2025 đến nửa đầu năm 2026. Trong tháng 7 – 9, giá sơ cấp chỉ tăng khoảng 1,5 – 2,3%. Thành phố ghi nhận hơn 3.200 căn hộ mở bán mới trong quý III, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán lên gần 11.500 căn. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục lệch về phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm hơn 80% rổ hàng mới.

Khách mua có sẵn tiền mặt nắm quyền chi phối trên bàn đàm phán, trực tiếp ép giá 8 – 12% đối với các chủ nhà hết hạn ân hạn nợ gốc. Tâm lý chung trong tháng 8 và tháng 9/2026 là quan sát, nghe ngóng các hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, đặc biệt là niên hạn sở hữu chung cư; Luật Đất đai và Luật Phát triển đô thị trước khi đưa ra quyết định giải ngân lớn cũng đã làm chậm nhịp quyết định mua thực tế của khách hàng.

Kết luận, những biến động trong thị trường căn hộ cho thấy rủi ro và cơ hội đều hiện hữu. Người mua cần lưu ý kỹ lưỡng về các yếu tố pháp lý và giá cả trước khi quyết định đầu tư.

REVIEWNHAPHO.COM chia sẻ góc nhìn thực tế về nhà phố, nhà đất sổ đỏ và bất động sản thổ cư, giúp người đọc có thêm dữ liệu trước khi mua, bán hoặc đầu tư.