Thị trường bất động sản giảm giá sâu vẫn khó bán

Dù một số tài sản trên thị trường thứ cấp đã được chủ sở hữu chấp nhận giảm giá 15-20%, thậm chí nhiều sản phẩm được rao bán thấp hơn trước hàng chục phần trăm, thanh khoản bất động sản vẫn chưa cải thiện tương xứng. Khi lãi suất vay còn cao, người mua không chỉ cân nhắc mức giá hiện tại mà còn dè chừng khả năng giá tiếp tục đi xuống.

Nghịch lý giữa giá cả và giao dịch

Thị trường bất động sản đang xuất hiện một nghịch lý khi giá bán đã điều chỉnh ở một số phân khúc, người bán chấp nhận nhượng bộ để thu hồi vốn nhưng giao dịch vẫn trầm lắng. Theo các chuyên gia, nguyên nhân không đơn thuần nằm ở việc giá đã giảm đủ sâu hay chưa mà còn đến từ chi phí vốn, tâm lý chờ đợi và sự mất cân đối giữa khả năng chi trả của người mua với mặt bằng giá hiện tại. Tại Data Talk – Market Insight với chủ đề “Bất động sản khó bán: Giữ tiếp, cắt lỗ hay chờ cơ hội?”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng diễn biến thị trường hiện nay có sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực, phân khúc và dự án. Có nơi ghi nhận thanh khoản tương đối tốt nhưng cũng có những thị trường có mức độ hấp thụ rất chậm.

Các yếu tố tác động đến việc mua bán

Riêng tại khu vực trung tâm TP HCM, nguồn cung suy giảm trong thời gian dài khiến giá bán bị đẩy lên cao. Theo đánh giá của chuyên gia CBRE, trong khoảng 5 năm trở lại đây, giá bất động sản khu vực trung tâm tăng trung bình 15 – 25% mỗi năm, cá biệt có năm tăng hơn 30%. Mặt bằng giá cao khiến khả năng tiếp cận sản phẩm của người mua ngày càng hạn chế. Nhiều dự án mới tại khu vực trung tâm có giá trung bình khoảng 80 – 90 triệu đồng/m2, thậm chí một số dự án thuộc phân khúc hạng sang có giá trên 150 triệu đồng/m2.

Áp lực tài chính và tâm lý người mua

Ở thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn phải tái cơ cấu nguồn vốn, buộc đưa tài sản ra bán với mức giá thấp hơn trước. Tuy nhiên, mức giảm này chưa đồng nghĩa với việc người mua lập tức nhập cuộc. Người mua trên thị trường thứ cấp vẫn phải chuẩn bị nguồn tiền lớn hoặc sử dụng vốn vay. Trong bối cảnh lãi suất cao, quyết định mua một tài sản dù đã giảm giá vẫn kéo theo áp lực chi phí vốn đáng kể.

Khó khăn trong giao dịch bất động sản

Bên cạnh giá bán, chi phí vay vốn là yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền của người mua. Ông Kiệt cho biết từ giữa năm 2026 đến nay, lãi suất tăng cao đã tác động đáng kể đến tâm lý nhà đầu tư. Dù lượng tiền mặt trên thị trường nhìn chung vẫn còn, nhiều người lựa chọn gửi ngân hàng để bảo toàn nguồn vốn và chờ đợi triển vọng rõ ràng hơn. Đối với người mua phải sử dụng đòn bẩy, bài toán trở nên phức tạp hơn.

Kết luận, thị trường bất động sản đang trải qua quá trình thanh lọc và cách thức đầu tư cũng cần thay đổi. Nhà đầu tư không thể tiếp tục xuống tiền theo tâm lý FOMO mà cần dựa trên giá trị thực của sản phẩm. REVIEWNHAPHO.COM chia sẻ góc nhìn thực tế về nhà phố, nhà đất sổ đỏ và bất động sản thổ cư, giúp người đọc có thêm dữ liệu trước khi mua, bán hoặc đầu tư.