Giá đất và vai trò của Nhà nước trong định giá bất động sản

Nghị quyết 21-NQ/TW và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất đang đặt ra cách tiếp cận mới trong xác định giá đất, theo hướng tăng vai trò quyết định của Nhà nước nhưng đồng thời yêu cầu việc xác định giá phải dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Cách tiếp cận mới trong xác định giá đất

Cách tiếp cận này đặt ra nhiều vấn đề thực tế rằng dữ liệu nào nên được sử dụng để xây dựng bảng giá đất, xử lý thế nào với giá rao bán, giá hợp đồng và giá giao dịch thực tế, làm sao loại bỏ những dữ liệu bị tác động bởi đầu cơ, ‘giá ảo’ và đặc biệt là cơ chế phân bổ phần giá trị đất tăng thêm từ quy hoạch, đầu tư hạ tầng của Nhà nước. Theo LS. Phạm Thanh Tuấn – Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, mục tiêu không phải là đẩy bảng giá đất lên sát mọi mức giá trên thị trường, mà cần xây dựng một hệ thống giá có căn cứ, dựa trên dữ liệu đáng tin cậy.

Đảm bảo tính khách quan của bảng giá đất

Bảng giá đất cần phải bám sát thực tế nhưng không chạy theo ‘giá ảo’. Dữ liệu định giá cần được liên thông giữa đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng và giao dịch bất động sản; đồng thời phải sàng lọc giá rao bán thiếu căn cứ, giao dịch bất thường, đầu cơ hoặc kết quả đấu giá bị đẩy lên quá cao. Bảng giá cũng cần được phân chia đủ chi tiết theo loại đất, vị trí, hạ tầng và quy hoạch.

Chế độ điều chỉnh giá đất và nghĩa vụ tài chính

Cần phân biệt giá đất làm căn cứ với số tiền thực tế phải nộp. Bên cạnh bảng giá đất, Dự thảo còn có hệ số điều chỉnh, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường và chính sách miễn, giảm. Đồng thời, bảng giá đất cũng cần được đặt trong tổng thể các công cụ như hệ số điều chỉnh và tỷ lệ thu tiền sử dụng đất để đánh giá tác động tài chính thực tế.

Kết luận, việc xây dựng bảng giá đất cần phải đảm bảo vừa phản ánh đúng thực tế vừa không khiến nghĩa vụ tài chính quá tải cho người dân và doanh nghiệp. Cơ chế điều tiết cần phải được xem xét để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và doanh nghiệp.

REVIEWNHAPHO.COM chia sẻ góc nhìn thực tế về nhà phố, nhà đất sổ đỏ và bất động sản thổ cư, giúp người đọc có thêm dữ liệu trước khi mua, bán hoặc đầu tư.