HoREA đề xuất bổ sung 3 hệ số vào cơ chế tính giá đất

Trong văn bản góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng cơ chế sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần được quy định rõ hơn ngay trong luật. Theo Hiệp hội, đây là nội dung có tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, đồng thời ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp.

Cơ chế tính giá đất cần được quy định rõ

Cụ thể, HoREA đề nghị bổ sung vào khoản 3 Điều 77 dự thảo Luật Đất đai 3 thành phần của hệ số điều chỉnh giá đất, gồm hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đây cũng là cấu trúc đang được quy định tại Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Theo quy định này, các hệ số được phân chia thành những mức khác nhau và được xác định dựa trên thông tin giá đất thị trường, phương pháp định giá đất, bảng giá đất hiện hành cùng các yếu tố liên quan. Hệ số theo quy hoạch được xác định theo từng loại đất và hệ số sử dụng đất.

Tác động đến chi phí đất đai

HoREA muốn luật hóa cơ chế hệ số K. Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, việc áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên thực tế không đơn giản. Hiệp hội cho rằng nếu các quy định chỉ dừng ở mức khung mà thiếu hướng dẫn cụ thể, quá trình triển khai tại các địa phương có thể phát sinh cách hiểu và cách áp dụng khác nhau. Từ đó, HoREA đề nghị bổ sung quy định giao Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện, tạo cơ sở để UBND các tỉnh, thành phố xây dựng và áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với điều kiện thực tế.

Những lo ngại về chi phí tăng cao

Thực tế tại TP. HCM cũng được HoREA đưa ra làm ví dụ. Ngày 30/6/2026, UBND TP. HCM ban hành Quyết định 45/2026/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Theo quyết định này, hệ số K được cấu thành từ 3 thành phần K1, K2 và K3, tương ứng với biến động thị trường, quy hoạch và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Tuy nhiên, theo HoREA, quyết định này không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cũng như tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất và thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Từ thực tế này, Hiệp hội cho rằng cần làm rõ ngay trong luật phạm vi, nguyên tắc và cơ chế áp dụng. HoREA đặc biệt lưu ý rằng nếu chi phí đất đai tăng mạnh, tác động không chỉ dừng lại ở nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp.

Kết luận, kiến nghị của HoREA không chỉ tập trung vào việc bổ sung 3 thành phần của hệ số điều chỉnh giá đất, mà còn hướng tới việc luật hóa rõ cơ chế vận hành và giao Chính phủ hướng dẫn thống nhất. Điều này sẽ giúp cho các nhà đầu tư có cơ sở dự liệu chính xác hơn về chi phí.

REVIEWNHAPHO.COM chia sẻ góc nhìn thực tế về nhà phố, nhà đất sổ đỏ và bất động sản thổ cư, giúp người đọc có thêm dữ liệu trước khi mua, bán hoặc đầu tư.