Căn hộ TP. HCM: Nguồn cung tăng nhưng chưa đáp ứng nhu cầu

Thị trường căn hộ TP. HCM hiện nay đang đứng trước nghịch lý khi nguồn cung từng bước được khơi thông, nhưng khả năng tiếp cận nhà ở của người mua chưa cải thiện tương ứng. Giá bán duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung mới chưa đủ lớn để tạo ra sự cạnh tranh đáng kể giữa các dự án.

Chưa đủ sức cạnh tranh để điều chỉnh giá

Theo bà Cao Thị Thanh Hương – Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP. HCM, thị trường chưa bước vào một đợt điều chỉnh giá trên diện rộng, bởi nguồn cung căn hộ mới chưa có sự thay đổi đáng kể. Khi số lượng sản phẩm mới còn hạn chế, áp lực cạnh tranh về giá giữa các chủ đầu tư chưa đủ mạnh để kéo mặt bằng giá xuống.

Dữ liệu Savills trong quý II/2026 cho thấy khoảng 80% nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP. HCM có giá trên 100 triệu đồng/m2. Tỷ lệ hấp thụ vào cuối quý chỉ đạt khoảng 32%, tương ứng hơn 1.500 giao dịch. Những con số này phản ánh khoảng cách đáng kể giữa mặt bằng giá chào bán và khả năng chi trả của một bộ phận người mua.

Người mua điều chỉnh tìm kiếm khu vực

Trong bối cảnh giá căn hộ tại khu vực trung tâm và nhiều địa bàn phát triển của TP. HCM duy trì ở mức cao, người mua có xu hướng mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực ven đô và địa bàn lân cận. Đây không đơn thuần là sự thay đổi về địa điểm, mà còn phản ánh quá trình cân nhắc lại giữa giá nhà, khả năng chi trả và thời gian di chuyển.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy tỷ trọng mức độ quan tâm đối với bất động sản tại các khu vực quanh tuyến Vành đai 3 và vùng đô thị mở rộng tăng từ 39% năm 2023 lên 46% trong quý I/2026. Diễn biến trên cho thấy phạm vi tìm kiếm của người mua đang mở rộng ra ngoài khu vực lõi đô thị.

Tăng nguồn cung nhưng rào cản về giá vẫn còn

Ở phía nguồn cung, quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý đang tạo thêm dư địa cho thị trường. Theo thông tin về công tác xử lý các dự án tại TP. HCM, tính đến đầu tháng 9/2026, thành phố đã tháo gỡ vướng mắc cho 650 dự án. Dù dành hộ chiếu pháp lý cho nhiều dự án, nhưng không có nghĩa tất cả sẽ được ra mắt thị trường ở mức giá cạnh tranh.

Điều này đặt ra thách thức lớn cho những người mua nhà, khi nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền vẫn chưa được đáp ứng. Giá bán có khả năng không giảm mà còn có thể tiếp tục phân hóa theo từng dự án, phụ thuộc vào vị trí, pháp lý, uy tín chủ đầu tư và khả năng đáp ứng nhu cầu thực. Do đó, kết quả của thị trường không chỉ nằm ở số lượng mà còn ở chất lượng thực sự của nguồn cung.

Kết luận, dù nguồn cung căn hộ tại TP. HCM có dấu hiệu phục hồi, nhưng bài toán đáp ứng nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền vẫn còn nhiều khúc mắc. Người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng giữa giá cả, tính pháp lý và khả năng thực tế của các sản phẩm bất động sản hiện hữu.

REVIEWNHAPHO.COM chia sẻ góc nhìn thực tế về nhà phố, nhà đất sổ đỏ và bất động sản thổ cư, giúp người đọc có thêm dữ liệu trước khi mua, bán hoặc đầu tư.