Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi: Điều chỉnh quan trọng cho người dân

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 9/9/2026 hiện nay đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, với nhiều nội dung mới liên quan trực tiếp đến người thuê nhà, doanh nghiệp phát triển nhà ở, người nước ngoài sở hữu nhà và chủ sở hữu chung cư.

Tạo thêm nguồn cung nhà cho thuê

Một trong những thay đổi đáng chú ý là đề xuất hình thành cơ chế phát triển nhà ở cho thuê thông qua Quỹ nhà ở. Theo đó, Nhà nước sẽ đầu tư, tạo lập nhà cho thuê từ nguồn ngân sách, tiền tương đương giá trị quỹ đất mà chủ đầu tư dự án thương mại phải nộp để thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, tiền bán nhà thuộc tài sản công cùng các nguồn hỗ trợ và huy động hợp pháp khác.

Theo tờ trình, tổng nguồn lực dự kiến để phát triển khoảng 145.889 căn nhà cho thuê là hơn 87.000 tỷ đồng, trong đó ngân sách địa phương khoảng 11.700 tỷ đồng và vốn tư nhân gần 76.000 tỷ đồng. Với các dự án sử dụng vốn của Quỹ nhà ở, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định giá thuê dựa trên chi phí thu hồi vốn, bảo trì, thuế và phí.

Ưu đãi mạnh để kéo doanh nghiệp vào thị trường

Để tăng nguồn cung, dự thảo đề xuất một loạt chính sách ưu đãi đối với dự án nhà cho thuê không sử dụng vốn Nhà nước. Trong trường hợp dự án đáp ứng điều kiện, nhà đầu tư có thể được giao trực tiếp hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao làm chủ đầu tư mà không phải thực hiện đấu thầu. Nếu có từ hai nhà đầu tư đăng ký, việc lựa chọn sẽ dựa trên năng lực tài chính, kinh nghiệm và các tiêu chí khác theo quy định của Chính phủ.

Đáng chú ý, dự án có thể được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên toàn bộ diện tích, đồng thời được hưởng ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, vốn vay ưu đãi và hỗ trợ kết nối hạ tầng. Tuy nhiên, phần nhà được hưởng chính sách ưu đãi phải duy trì mục đích cho thuê trong suốt thời gian hoạt động của dự án.

Thay đổi cách tiếp cận đối với người thuê

Ở phía nhu cầu, dự thảo đưa thêm nhóm người có từ hai con đẻ trở lên vào diện được ưu tiên thuê nhà khi số người đăng ký vượt quá nguồn cung. Thứ tự ưu tiên được đề xuất gồm người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ; người khuyết tật; người cao tuổi; hộ có nhà bị thu hồi, phá dỡ nhưng chưa được bố trí tái định cư; chuyên gia, nhà khoa học được hưởng ưu đãi về nhà ở; và người có từ hai con đẻ trở lên.

Đối với người nước ngoài, dự thảo đề xuất thu hẹp loại hình nhà ở được mua. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua hoặc thuê mua căn hộ chung cư trong dự án thương mại không nằm tại khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Nhìn tổng thể, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang mở rộng chính sách theo nhiều hướng, trong đó phát triển nhà cho thuê là một trục đáng chú ý. Cùng với việc tạo quỹ đất và nguồn vốn, dự thảo đưa ra các ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng để thu hút doanh nghiệp, đồng thời thiết kế nhóm đối tượng được ưu tiên tiếp cận khi nguồn cung hạn chế.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến hồ sơ dự thảo đến hết ngày 30/9/2026. Theo hồ sơ, dự án Luật dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026. Các quy định về phân cấp, phân quyền dự kiến có hiệu lực từ 1/3/2027, trong khi các chính sách khác dự kiến có hiệu lực từ 1/7/2027.