Thị trường bất động sản quý III/2026: Nguồn cung dồi dào nhưng giao dịch hạn chế

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã ghi nhận bức tranh phân hóa giữa nguồn cung, sức mua và diễn biến giá bán. Theo báo cáo, thị trường nhà ở có 31.844 sản phẩm mở bán mới trong quý III, nhưng số giao dịch chỉ đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%. Khoảng cách giữa lượng hàng đưa ra thị trường và số sản phẩm được tiêu thụ cho thấy nguồn cung dồi dào chưa đủ để tạo ra thanh khoản tương xứng.

Nhu cầu tìm hiểu bất động sản vẫn hiện hữu, thể hiện qua lượng khách liên hệ tư vấn, khảo sát thực địa và tham quan dự án duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, không phải sự quan tâm nào cũng chuyển thành giao dịch. Người mua ngày càng cân nhắc kỹ về giá bán, khả năng tài chính, pháp lý và triển vọng khai thác trước khi quyết định xuống tiền.

Xu hướng tiêu thụ sản phẩm trên thị trường

Diễn biến này cho thấy thị trường chưa rơi vào trạng thái đóng băng, nhưng khả năng tiêu thụ sản phẩm đang có sự phân hóa rõ rệt. Những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực tiếp tục có lợi thế; ngược lại, sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc thiếu khả năng khai thác gặp nhiều thách thức hơn. Về cơ cấu nguồn cung mới, căn hộ chung cư chiếm 67,27%. Đáng chú ý, nguồn cung đang mở rộng ra ngoài các đô thị lớn truyền thống.

Giá cả và áp lực cho doanh nghiệp

Áp lực đáng chú ý khác là mặt bằng giá nhà vẫn ở mức cao trong khi sức mua chưa cải thiện tương ứng. Theo VARS IRE, giá bán bình quân căn hộ chung cư trong quý III/2026 đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, 88,3 triệu đồng/m2 tại TP. HCM và 68,9 triệu đồng/m2 tại Đà Nẵng. Giá tại cả ba thị trường nhìn chung đi ngang so với quý trước, nhưng vẫn cao đáng kể so với các giai đoạn trước.

Mặt bằng giá cao cũng khiến bài toán phát triển sản phẩm trở nên khó khăn hơn đối với doanh nghiệp. Nếu giá bán vượt xa khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu, ngay cả dự án có nguồn cung lớn cũng khó chuyển hóa thành giao dịch thực tế. Các doanh nghiệp môi giới bất động sản cũng đang chịu sức ép về dòng tiền.

Triển vọng trong quý IV/2026

Bước sang quý IV/2026, VARS IRE dự báo thị trường tiếp tục nhận được sự hỗ trợ từ triển vọng tăng trưởng kinh tế, dòng vốn FDI và đầu tư công. Yếu tố mùa vụ cuối năm cũng được kỳ vọng thúc đẩy nhu cầu mua nhà. Theo dự báo của VARS, tổng lượng giao dịch bất động sản trong quý IV có thể đạt khoảng 25.000 sản phẩm, gấp đôi mức của quý III. Dù vậy, triển vọng tăng giao dịch không đồng nghĩa mọi phân khúc đều phục hồi mạnh. Giá bán sơ cấp vẫn có thể chịu áp lực tăng do chi phí phát triển dự án.

Kết luận, số liệu quý III/2026 cho thấy thách thức của thị trường không đơn thuần nằm ở việc thiếu nguồn cung, mà còn ở khả năng chuyển nguồn cung thành giao dịch thực tế. Khi giá nhà vẫn neo cao và dòng tiền trở nên thận trọng, lợi thế sẽ nghiêng về những dự án có pháp lý rõ ràng, mức giá phù hợp và giá trị sử dụng cụ thể.

REVIEWNHAPHO.COM chia sẻ góc nhìn thực tế về nhà phố, nhà đất sổ đỏ và bất động sản thổ cư, giúp người đọc có thêm dữ liệu trước khi mua, bán hoặc đầu tư.