Thị trường bất động sản quý III/2026: Nhận định và kỳ vọng

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã ghi nhận bức tranh phân hóa giữa nguồn cung, sức mua và diễn biến giá bán. Theo báo cáo, thị trường nhà ở có 31.844 sản phẩm mở bán mới trong quý III, nhưng số giao dịch chỉ đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%. Khoảng cách giữa lượng hàng đưa ra thị trường và số sản phẩm được tiêu thụ cho thấy nguồn cung dồi dào chưa đủ để tạo ra thanh khoản tương xứng.

Nhu cầu tìm hiểu bất động sản vẫn hiện hữu, thể hiện qua lượng khách liên hệ tư vấn, khảo sát thực địa và tham quan dự án duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, không phải sự quan tâm nào cũng chuyển thành giao dịch. Người mua ngày càng cân nhắc kỹ về giá bán, khả năng tài chính, pháp lý và triển vọng khai thác trước khi quyết định xuống tiền. Diễn biến này cho thấy thị trường chưa rơi vào trạng thái đóng băng, nhưng khả năng tiêu thụ sản phẩm đang có sự phân hóa rõ rệt.

Cấu trúc nguồn cung và giá thị trường

Về cơ cấu nguồn cung mới, căn hộ chung cư chiếm 67,27%. Đáng chú ý, nguồn cung đang mở rộng ra ngoài các đô thị lớn truyền thống. Khu vực miền Trung đóng góp 29,6% tổng nguồn cung mới trong quý, cho thấy phạm vi phát triển dự án ngày càng rộng, dù khả năng hấp thụ vẫn phụ thuộc vào đặc điểm từng thị trường. Áp lực đáng chú ý khác là mặt bằng giá nhà vẫn ở mức cao trong khi sức mua chưa cải thiện tương ứng.

Theo VARS IRE, giá bán bình quân căn hộ chung cư trong quý III/2026 đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, 88,3 triệu đồng/m2 tại TP. HCM và 68,9 triệu đồng/m2 tại Đà Nẵng. Giá tại cả ba thị trường nhìn chung đi ngang so với quý trước, nhưng vẫn cao đáng kể so với các giai đoạn trước.

Khả năng giao dịch và tiềm năng phát triển

Mặt bằng giá cao cũng khiến bài toán phát triển sản phẩm trở nên khó khăn hơn đối với doanh nghiệp. Nếu giá bán vượt xa khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu, ngay cả dự án có nguồn cung lớn cũng khó chuyển hóa thành giao dịch thực tế. Không chỉ chủ đầu tư, các doanh nghiệp môi giới bất động sản cũng đang chịu sức ép về dòng tiền.

Trong bức tranh phân hóa của thị trường, bất động sản nghỉ dưỡng và công nghiệp ghi nhận những diễn biến tích cực hơn. Ở phân khúc nghỉ dưỡng, quý III/2026 có 5.428 sản phẩm mở bán mới và 3.182 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 58,62% – cao hơn đáng kể mức 39,3% của thị trường nhà ở.

Kỳ vọng trong quý IV/2026

Bước sang quý IV/2026, VARS IRE dự báo thị trường tiếp tục nhận được sự hỗ trợ từ triển vọng tăng trưởng kinh tế, dòng vốn FDI, đầu tư công và quá trình hoàn thiện khung pháp lý. Nguồn cung nhà ở thương mại được dự báo duy trì ở mức tương đương quý III, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội có thể tăng thêm khi nhiều dự án được triển khai. Yếu tố mùa vụ cuối năm cũng được kỳ vọng thúc đẩy nhu cầu mua nhà.

Dù vậy, triển vọng tăng giao dịch không đồng nghĩa mọi phân khúc đều phục hồi mạnh. Giá bán sơ cấp vẫn có thể chịu áp lực tăng do chi phí phát triển dự án. Nhìn tổng thể, số liệu quý III/2026 cho thấy thách thức của thị trường không đơn thuần nằm ở việc thiếu nguồn cung, mà còn ở khả năng chuyển nguồn cung thành giao dịch thực tế.

Kết luận: Khi giá nhà vẫn neo cao và dòng tiền trở nên thận trọng, lợi thế sẽ nghiêng về những dự án có pháp lý rõ ràng, mức giá phù hợp và giá trị sử dụng cụ thể. Đây cũng là yếu tố quyết định khả năng cải thiện thanh khoản trong những tháng cuối năm.

REVIEWNHAPHO.COM chia sẻ góc nhìn thực tế về nhà phố, nhà đất sổ đỏ và bất động sản thổ cư, giúp người đọc có thêm dữ liệu trước khi mua, bán hoặc đầu tư.