Thị trường bất động sản vào chu kỳ phát triển mới

Tại “Diễn đàn bất động sản 2026: Kích hoạt chu kỳ mới, xu hướng mới, chiến lược mới” do Tạp chí Nhà Quản trị – TheLEADER tổ chức, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ ra những thách thức hiện tại trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường đang rơi vào tình trạng đối lập giữa nguồn cung và lực cầu. Cụ thể, số lượng sản phẩm đưa ra thị trường từ năm 2024 đến nay tăng mạnh, đạt mức 81.440 sản phẩm trong năm 2024, và dự kiến 104.400 sản phẩm trong 9 tháng đầu năm 2026. Mặc dù vậy, lực cầu lại giảm mạnh. Năm 2024-2025, giao dịch tăng từ 54.000 lên 87.000 sản phẩm, nhưng trong 9 tháng năm 2026, chỉ còn 55.000 giao dịch, với quý III vừa qua đạt 12.520 giao dịch.

Áp lực chi phí vốn và mức giá cao

Chủ tịch VARS cũng cho rằng áp lực chi phí vốn là một phần nguyên nhân quan trọng, khi mà lãi suất vay mua nhà hiện nay phổ biến từ 8,5-11%/năm, có thể thả nổi đến 13-15%/năm. Bên cạnh đó, mặt bằng giá bất động sản hiện vẫn cao hơn khả năng chi trả của người mua, với giá bán căn hộ tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m2, TP. HCM khoảng 88,3 triệu đồng/m2, và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m2. So với quý I/2019, các mức giá này đã tăng khoảng 97%, 69,8% và 76,2% tương ứng.

Khó khăn trong nguồn cung bất động sản

Nguồn cung thị trường cũng đang thiên lệch sang phân khúc cao cấp, với 70% sản phẩm tại Hà Nội trong quý III/2026 thuộc loại này, trong khi sản phẩm bình dân lại hiếm hoi. Chi phí phát sinh từ việc xây dựng, bồi thường và các nghĩa vụ tài chính cũng ám ảnh doanh nghiệp, khiến dư địa hạ giá hạn chế.

Những biểu hiện tích cực trong chu kỳ mới

Mặc dù đang gặp nhiều khó khăn, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang tiến vào một chu kỳ phát triển mới với 5 biểu hiện chính. Đầu tiên là sự đổi mới trong tư duy điều hành, với chính phủ hướng tới một môi trường phát triển minh bạch và ổn định hơn. Thứ hai, đầu tư công quy mô lớn và cải cách hạ tầng đang tạo ra những cơ hội mới cho sự phát triển tại các vùng đô thị lớn. Việc xây dựng hệ thống giao thông công cộng, bao gồm metro và đường sắt, cũng sẽ thay đổi cấu trúc đô thị, kết nối và thúc đẩy thị trường bất động sản.

Thứ ba, tái thiết đô thị như là động lực quan trọng cho sự phát triển bền vững, giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất và định hình lại giá trị bất động sản. Thứ tư, nhu cầu nhà ở thực đang nổi lên mạnh mẽ, đặc biệt là trong bối cảnh giá bất động sản nhiều phân khúc đã có dấu hiệu phân hóa rõ nét theo nhu cầu thực tế của người dân. Cuối cùng, dữ liệu và công nghệ sẽ góp phần tạo ra sự minh bạch và chính xác hơn trong thị trường bất động sản, giảm thiểu bất cân xứng thông tin.

Kết luận, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong quá trình điều chỉnh để hướng đến một trạng thái cân bằng giữa cung và cầu, với nhiều yếu tố tích cực đang được hình thành.

REVIEWNHAPHO.COM chia sẻ góc nhìn thực tế về nhà phố, nhà đất sổ đỏ và bất động sản thổ cư, giúp người đọc có thêm dữ liệu trước khi mua, bán hoặc đầu tư.