Thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM quý III/2026: Tín hiệu trái chiều

Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2026 của Knight Frank ghi nhận thị trường căn hộ Hà Nội và TP. HCM đều chịu tác động từ mặt bằng giá cao và lãi suất, nhưng mức độ phản ánh lên sức cầu khác nhau. Cụ thể, tại TP.HCM, hoạt động giao dịch có dấu hiệu cải thiện khi người mua tiếp tục xuống tiền đối với những sản phẩm phù hợp, đặc biệt là các dự án có chất lượng, vị trí tốt và chính sách tài chính hấp dẫn. Trong khi đó, tại Hà Nội, giá cao đang trở thành rào cản lớn hơn đối với khả năng hấp thụ, khiến cả chủ đầu tư và người mua đều thận trọng hơn.

TP. HCM: Sức cầu phục hồi nhưng người mua ngày càng chọn lọc

Theo Knight Frank, khu vực TP. HCM cũ hiện ghi nhận 2.711 căn hộ mở bán mới trong quý III, tăng 48% so với cùng kỳ. Lượng căn bán được đạt 2.493 căn, tăng 40% so với quý trước, cho thấy hoạt động thị trường đã có sự cải thiện. Tuy nhiên, sự phục hồi này không đồng nghĩa sức mua lan rộng trên toàn thị trường. Người mua đang ưu tiên những dự án có chất lượng tốt, vị trí thuận lợi, chủ đầu tư uy tín, đồng thời có chính sách bán hàng và hỗ trợ tài chính hấp dẫn.

Giá chào bán sơ cấp bình quân tại TP. HCM đạt 4.210 USD/m2, tăng 3% theo quý và 12% so với cùng kỳ. Knight Frank cho rằng mức tăng chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung mới nghiêng về các dự án hạng sang, siêu sang và một phần điều chỉnh giá tại những dự án hiện hữu.

Hà Nội: Giá cao bắt đầu kéo giảm sức mua

Trái với diễn biến tại TP. HCM, thị trường Hà Nội ghi nhận sự chững lại rõ hơn. Trong quý III, chỉ 2.558 căn hộ được mở bán mới, giảm tới 62% so với quý trước và 58% so với cùng kỳ. Lượng căn tiêu thụ đạt 2.960 căn, nhưng cũng giảm lần lượt 40% theo quý và 52% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ xuống còn 38%. Knight Frank cho rằng mặt bằng giá cao đang gây sức ép lên khả năng tiêu thụ, trong khi lãi suất vay tăng khiến người mua thận trọng hơn.

Pháp lý và khả năng chi trả trong thị trường căn hộ hiện nay

Điểm chung trong diễn biến của hai thị trường là lãi suất cao đang làm thay đổi cách người mua lựa chọn sản phẩm. Tại TP. HCM, các chính sách thanh toán và hỗ trợ tài chính linh hoạt của chủ đầu tư đang phần nào giảm áp lực từ chi phí vay, giúp duy trì nhu cầu đối với những sản phẩm phù hợp. Trong khi đó, tại Hà Nội, khi giá căn hộ đã ở mức cao, lãi suất vay trở thành yếu tố làm khả năng chi trả bị thu hẹp rõ hơn.

Nói cách khác, thị trường không thiếu nhu cầu, nhưng nhu cầu đang trở nên có điều kiện hơn. Sản phẩm có chất lượng, vị trí tốt và mức giá phù hợp với khả năng tài chính tiếp tục có lợi thế; ngược lại, những sản phẩm có giá cao nhưng giá trị sử dụng không tương xứng sẽ đối mặt với áp lực hấp thụ lớn hơn.

Triển vọng nguồn cung trong giai đoạn 2026-2027

Triển vọng nguồn cung cho thấy sự phân hóa giữa hai thị trường sẽ tiếp tục được định hình bởi vị trí và phân khúc sản phẩm. Tại TP. HCM mở rộng, Knight Frank dự kiến đến cuối năm 2027 có khoảng 42.593 căn hộ được bổ sung, trong đó 22.187 căn nằm tại khu vực TP.HCM cũ. Nguồn cung ở khu vực lõi tiếp tục thiên về cao cấp và hạng sang, trong khi Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ tập trung nhiều hơn vào phân khúc bình dân và trung cấp.

Khi các khu đô thị phía Đông và phía Tây dần hoàn thiện, Knight Frank kỳ vọng Đông Anh và Mê Linh sẽ trở thành những hành lang phát triển mới của thị trường. Cuộc chơi trong ngành bất động sản dần chuyển từ ‘có hàng’ sang ‘đúng sản phẩm’.

Kết luận

REVIEWNHAPHO.COM chia sẻ góc nhìn thực tế về nhà phố, nhà đất sổ đỏ và bất động sản thổ cư, giúp người đọc có thêm dữ liệu trước khi mua, bán hoặc đầu tư.